Schwarzbau und Immobilienverkauf: Risiken ausschließen
Verkäufer einer Immobilie sollten die Zulässigkeit der Bebauung nicht vertraglich garantieren. Ist das Fehlen einer Baugenehmigung aber bekannt, darf es natürlich nicht verschwiegen werden.
Der Immobilienmarkt ist stark in Bewegung, und vielfach werden im Bestand Ein- und Mehrfamilienhäuser verkauft, die 40 Jahre oder älter sind. Das hat laut dem immobilienrechtlich orientierten Rechtsanwalt Tim Banerjee aus Mönchengladbach (www.banerjee-kollegen.de) einen einfachen Grund: „Viele dieser Häuser sind in den vergangenen Jahren an die nächste Generation übergegangen. Die Erben beziehungsweise Beschenkten wollen diese dann häufig veräußern und finden dafür aktuell einen hochattraktiven Markt vor.“
Der Rechtsanwalt warnt aber davor, dies als Selbstläufer anzusehen. Denn oftmals lauern gerade bei älteren Bestandsimmobilien rechtliche Risiken, die Verkäufer kennen müssen. Werden diese ignoriert, kann dies zu Regressforderungen oder sogar der Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrags führen. „Besonders geht es dabei um die Zulässigkeit der Be-bauung. Nicht selten wurden Immobilien einfach ohne amtliche Genehmigung erweitert, etwa um ein weiteres Geschoss, einen Wintergarten oder auch die Garage. Diese zusätzli-che Bebauung wird aber nicht legal, nur weil es viele Jahrzehnte niemand bemerkt beziehungsweise beanstandet hat. Auch nach dem Immobilienverkauf kann dies noch zu viel Ärger führen.“
Kurz gesagt, sei Schwarzbau ein echtes Problem im Bestand, mit dem Tim Banerjee immer wieder zu tun habe. Die Baubehörde kann Bußgelder in beträchtlicher Höhe verhängen, bis zu 50.000 Euro Strafe drohen dem Eigentümer für ein ungenehmigtes Bauwerk. „Und das gilt eben auch für den Käufer, der mit der Errichtung gar nichts zu tun hatte. Eine Duldung ist zwar möglich, jedoch erwerben Schwarzbauten niemals Bestandsschutz.“
Wichtig: Bei Fehlen einer Baugenehmigung haben die Gerichte eine Offenbarungspflicht, also eine Verpflichtung des Verkäufers, Mängel ungefragt zu offenbaren, bereits mehrfach bejaht. Das Verschweigen von bekanntem Schwarzbau könne laut dem Rechtsanwalt zu erheblichen Folgen führen. Der Käufer könne nachträglich den Kaufpreis mindern, Schadensersatz verlangen, seine vergeblichen Aufwendungen ersetzt verlangen oder sogar vom Kaufvertrag zurücktreten.
Tim Banerjee betont in dem Zusammenhang aber auch, dass Verkäufer im Kaufvertrag die Zulässigkeit der vorhandenen Bebauung niemals garantieren sollten, wenn darüber Unsicherheit besteht. „Wer diese Versicherung abgibt, öffnet in fraglichen Fällen natürlich nach-träglichen Forderungen durch den Käufer Tür und Tor. Diese gilt es aber zu verhindern. Freilich muss bekannter beziehungsweise offensichtlicher Schwarzbau offengelegt werden. Aber der Verkäufer sollte nicht, beispielsweise um den Hausverkauf zu beschleunigen, einfach die Zulässigkeit umfassend bestätigen.“
Er rät daher, bei der Vertragsgestaltung auf solche Klauseln zu achten. Ebenso stellt der Rechtsanwalt heraus, dass Verkäufer keine Haftung für möglicherweise entstehende Kosten für den Rückbau beziehungsweise die Beseitigung unzulässiger Bebauung überneh-men sollten: „Wenn die Unzulässigkeit nicht bekannt ist, gibt es dafür keinen Grund.“ Damit folgt Tim Banerjee einem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf, das er selbst erstritten hat: Verkäufer einer Immobilie können grundsätzlich nicht für Mängel haftbar gemacht werden, die sie nicht kennen.
Bildquellen (Titel/Herkunft)
- Hammer: pixabay
