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Komplexes Thema: Immobilien in der Vermögensnachfolge

Das Immobilienvermögen der Deutschen steuert immer neuen Rekorden entgegen und macht bei vielen Vermögensübertragungen bis zu 90 Prozent der Werte aus. Eine professionelle Gestaltung der Nachfolge ist daher besonders wichtig.

Mehr als 100 Milliarden Euro haben die Deutschen im Jahr 2016 geerbt, davon rund die Hälfte in Form von Immobilien und Grundstücken. Insgesamt liegt das Immobilienvermögen der Deutschen bei fast acht Billionen Euro, während das Gesamtvermögen etwas über 14 Billionen Euro beträgt; reines Geldvermögen macht dabei rund 5,7 Billionen Euro aus. Und wenn man sich die Zahlen ernstzunehmender Studien anschaut, sind diese Zahlen erst der Anfang: Bis 2024 werden laut einer Berechnung von Experten des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) und des Wirtschafts- und Sozialwissenschaftlichen Instituts (WSI) der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung bis zu 400 Milliarden Euro jährlich weitergegeben. Dazu tragen natürlich auch die massiv steigenden Immobilienpreise bei: Von 2010 bis 2016 sind Wohnimmobilien in den sogenannten „A-Städten“, (Berlin, Hamburg, München, Köln, Stuttgart, Frankfurt und Düsseldorf) um 65 Prozent und in den 127 größten Städten Deutschlands um 50 Prozent angestiegen. Tendenz: Auch das ist erst der Anfang.

„Daher kommt Immobilienwerten in der Vermögensnachfolge eine stetig wachsende Bedeutung zu. Sie müssen sinnvoll in Schenkungen und Erbschaften integriert werden, um das Vermögen nicht zu schädigen, eine hohe Flexibilität bei der Nutzung zu erhalten und sich keinen allzu hohen Steuerlasten auszusetzen“, sagt der Düsseldorfer Rechtsanwalt und Steuerberater Dr. Christopher Riedel, Fachanwalt für Steuerrecht (www.christopherriedel.de). Er berät seine Mandanten im gesamten Erbrecht mit einem Fokus auf der Strukturierung komplexer Vermögensnachfolgen und allen Fragen rund um die Übertragung von Immobilien.

Nicht “arm schenken”

Er beobachtet: „Häufig werden Immobilien vom sonstigen Vermögen getrennt betrachtet, sodass regelmäßig besondere Gestaltungen dafür gefunden werden sollen. In der Praxis sieht der typische Fall so aus, dass die Eltern oder ein Elternteil eine oder mehrere Immobilien besitzen, die in die nächste Generation übergeben werden sollen – und das im Wege der lebzeitigen Schenkung, um beispielsweise die Kinder mit einer Immobilie bei der Familiengründung zu unterstützen oder um durch einen Verkauf Barvermögen zu schaffen.“ Sei dies der Fall, komme es auf die Details an. Vielfach sollen dabei aber Nutzungsrechte (Nießbrauch) vorbehalten oder sogenannte Versorgungsleistungen (zum Beispiel eine Rente an den Übergebenden oder seinen Partner) vereinbart werden. Auf diese Weise profitiert der Verschenkende weiterhin von seinen Immobilienwerten, kann jedoch seine Angehörigen finanziell damit unterstützen. Auch kann er dann durch die Übertragung nicht in wirtschaftliche Schwierigkeiten oder Abhängigkeiten geraten. „Das ist wichtig, denn niemand darf sich wider besseres Wissen ‚arm schenken‘. Die Behörden greifen dabei strikt durch“, warnt Dr. Christopher Riedel.

Ebenso gefährlich kann eine nicht durchdachte Übertragung in steuerlicher Hinsicht werden. Das Stichwort ist die berüchtigte „Steuerbombe“: Schließlich darf man nicht vergessen, dass der persönliche Steuerfreibetrag zum Beispiel für Kinder bei 400.000 Euro pro Erwerb liegt. Bei einem steuerpflichtigen Erwerb zwischen (den Freibetrag übersteigenden) 600.000 und sechs Millionen Euro beispielsweise werden 15 Prozent Steuer fällig. Wird eine Immobilie im Wert 1,2 Millionen Euro an ein Einzelkind vererbt, verbleibt abzüglich des Freibetrags ein zu versteuernder Erwerb von 800.000 Euro. Daraus resultiert dann eine Steuerlast von knapp 230.000 Euro, die sofort fällig sind.

Neues Buch für Praktiker

Aktuell hat Christopher Riedel mit dem gerade erschienenen Buch „Immobilien in der Erbrechtspraxis“ eine praxisnahe Einführung in diesen Themenkomplex vorgelegt. Der Band „Immobilien in der Erbrechtspraxis“ befasst sich unter anderem Nießbrauch und Wohnungsrecht, Immobilien als Gegenstand letztwilliger Verfügungen, Erbschaftsteuer bei Immobilien und Nutzungsrechten und Familienpool-Gesellschaften sowie zahlreichen anderen relevanten Fragestellungen bis hin zu internationalem Immobilienvermögen und Bewertungsfragen. „Immobilien in der Erbrechtspraxis“ hat ist im zerb Verlag erschienen (ISBN 978-3-95661-071-4), hat 624 Seiten und kostet 79 Euro. Und: „Für umfangreichere Immobilienvermögen lassen sich auch über die im Buch dargestellten, eher klassischen Regelungen hinaus individuelle Konzepte für steueroptimierte Nachfolge-Lösungen finden“, sagt Riedel.

Bildquellen (Titel/Herkunft)

  • Dr. Christopher Riedel: @ Dr. Christopher Riedel

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